Jak bezpiecznie zawrzeć umowę dzierżawy gruntu na potrzeby instalacji fotowoltaicznej?

Zawieranie umowy dzierżawy gruntu na potrzeby budowy elektrowni fotowoltaicznej lub magazynu energii to coraz częstsza praktyka. Tego typu umowa może być opłacalna zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i dzierżawcy. Jednak, aby właściwie zabezpieczyć interesy właściciela gruntu (wydzierżawiającego), należy uwzględnić kilka kluczowych aspektów. Poniżej znajdziesz praktyczne wskazówki, które warto wziąć pod uwagę przy zawieraniu takiej umowy.

Co powinno znaleźć się w umowie dzierżawy gruntu?

1. Dokładny opis nieruchomości

W umowie należy precyzyjnie określić nieruchomość, której dotyczy dzierżawa, podając m.in. numer działki ewidencyjnej oraz księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, powierzchnię i lokalizację nieruchomości.

2. Cel dzierżawy

Przedmiotem umowy jest oddanie gruntu do używania celem budowy i eksploatacji elektrowni fotowoltaicznej, magazynu energii lub budynku gospodarczego.

3. Czas trwania umowy

Umowa zwykle zawierana jest na długi okres (25–30 lat). Warto uwzględnić możliwość jej przedłużenia lub wcześniejszego rozwiązania w określonych sytuacjach.

4. Czynsz dzierżawny

W umowie należy wskazać konkretną kwotę czynszu oraz zasady jej waloryzacji, np. coroczną indeksację o wskaźnik inflacji. Niezbędnym elementem jest także określenie terminów i sposobów płatności czynszu.

5. Obowiązki dzierżawcy

Wśród podstawowych obowiązków dzierżawcy znajdą się:

• budowa i utrzymanie instalacji zgodnie z prawem,
• naprawa ewentualnych szkód wyrządzonych w nieruchomości,
• regularne opłacanie podatków związanych z gruntem,
• usunięcie instalacji i przywrócenie gruntu do pierwotnego stanu po zakończeniu umowy.

6. Zabezpieczenie interesów właściciela

Umowa powinna nakładać na dzierżawcę obowiązek usunięcia instalacji i przywrócenia gruntu do pierwotnego stanu po zakończeniu umowy. Oprócz tego należy w niej uwzględnić postanowienia przewidujące zabezpieczenie wykonania umowy kaucją, gwarancją bankową lub wekslem in blanco.

Ryzyka związane z dzierżawą gruntu i jak je minimalizować?\

1. Nieusunięcie instalacji po zakończeniu umowy Ryzyko:

Dzierżawca może zaniechać usunięcia instalacji fotowoltaicznej po rozwiązaniu umowy, co generuje dodatkowe koszty dla właściciela.

Rozwiązanie: Wprowadzenie zapisu zobowiązującego dzierżawcę do demontażu instalacji oraz przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego. Zabezpieczenie wykonania obowiązku dzierżawcy gwarancją bankową i wekslem.

Przykładowe zapisy:

„Dzierżawca zobowiązuje się do usunięcia na swój koszt wszystkich instalacji oraz przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego w terminie 30 dni od zakończenia okresu dzierżawy. W przypadku niewykonania tego obowiązku, właściciel ma prawo wykonać te czynności na koszt dzierżawcy.”

„Na zabezpieczenie roszczeń przysługujących Wydzierżawiającemu w związku z niewykonaniem przez Dzierżawcę obowiązków wynikających z Umowy, w tym usunięcia instalacji i przywrócenia nieruchomości do pierwotnego stanu, Dzierżawca ustanawia zabezpieczenie w formie:

1. gwarancji bankowej na rzecz Wydzierżawiającego na kwotę nie niższą niż 200 000 zł, ważnej przez okres obowiązywania umowy i 6 miesięcy po jej zakończeniu;
2. weksla in blanco wraz z deklaracją wekslową.”

2. Brak płatności czynszu Ryzyko:

Dzierżawca nie reguluje należności.

Rozwiązanie: Wprowadzenie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy w przypadku opóźnień w płatnościach oraz naliczanie odsetek ustawowych za opóźnienie.

3. Szkody w nieruchomości Ryzyko:

Eksploatacja instalacji może prowadzić do zniszczeń, np. degradacji gleby.

Rozwiązanie: Wprowadzenie obowiązku naprawienia szkód oraz zabezpieczenia finansowego w formie polisy OC lub gwarancji bankowej.

4. Problemy z podatkami i opłatami publicznoprawnymi

Ryzyko: Zaległości w podatkach mogą obciążać właściciela nieruchomości.

Rozwiązanie: Zobowiązanie dzierżawcy do terminowego opłacania podatków od nieruchomości i innych należności publicznoprawnych pod rygorem rozwiązania umowy.

Jak zabezpieczyć wykonanie przez dzierżawcę obowiązków wynikających z umowy ?

1. Gwarancja bankowa

Wymagaj gwarancji bankowej na kwotę pokrywającą ewentualne szkody wynikające z nienależytego wykonania umowy.

2. Polisa OC

Zobowiąż dzierżawcę do posiadania polisy ubezpieczeniowej na wypadek szkód w nieruchomości, z określeniem minimalnej sumy ubezpieczenia (np. 200 000 zł).

3. Kary umowne

Wprowadź kary za niewykonanie obowiązków, np. 10 000 zł za każdy dzień opóźnienia w demontażu instalacji.

Podsumowanie

Umowa dzierżawy gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną lub magazyn energii może przynieść właścicielowi nieruchomości korzyści finansowe, ale ważne jest, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Kluczowe elementy to:

• precyzyjne zapisy dotyczące obowiązków dzierżawcy,
• zabezpieczenia finansowe,
• jasne regulacje dotyczące zakończenia umowy.

Jeśli masz pytania dotyczące sporządzenia umowy dzierżawy gruntu na potrzeby instalacji fotowoltaicznej lub chciałbyś uzyskać pomoc w jej negocjacji, skontaktuj się z nami – chętnie pomożemy!